その１．変動金利は支払額が少ないのでよい
→「住宅ローンはリスク性商品」、変動金利借入の場合、
金利が上昇すれば支払利息が数百万円～数千万円増えます。
株式などの投資より、ある意味リスクが高いのです。
固定金利か変動金利か、それぞれの家庭の事情により適したタイプは変わります。
現在のような固定金利が史上最低水準にある状況においては、総じて固定金利の方が
適している ケースが多いはずなのですが、実際は変動金利を利用しているケースが大半です。
なぜなら、住宅購入者の大半は、不動産業者、ハウスメーカー、デベロッパーなどから
住宅 ローンのアドバイスを受けていますが、
多くの業者が顧客のためではなく、業者都合で変動金利 を勧めているからです。
どうしてかというと、当初借入金利が低い変動金利の方が、購入者の負担感が小さく、
また物件 価格が高くなっても負担額の上昇が小さいため好都合。提携銀行を利用する
ことで融資可否の 判断が早くなり、またコントロールがしやすいためなのです。
銀行は、固定金利は変動に比べ高く、調達金利が短期金利のため、変動金利借入を
して欲しい ため、商品説明や住宅ローンの基本などの説明はしますが、金利選択に
ついては「皆さん変動 金利を選択されています」などの責任回避型の説明をするのです。
中立的な住宅ローンの専門家は少ない。 ほとんどの住宅ローン専門家は中立的な
アドバイスができません。
何故なら、住宅ローンの アドバイスだけでは収益を確保するのは難しいため、どこかの
金融機関と結びついておいた ほうが仕事は安定するからです。
その２．ネット系の銀行の方が条件がいい
→ネット系の銀行や外資系の銀行など新勢力の銀行の方が条件が良いと
勘違いしているケース が多いですが、 これは金利などがランキングが
上位に来るようにしているだけで、詳しく見ると落とし穴が あるのです。
当初の借入金利ばかりに目が奪われますが、実は半年後や1年後に金利が変わる条件に
気づか ないケースが多いのです。（サイトなどでも表示がわかりづらくなっている）
高いと錯覚しやすい大手銀行も、銀行の住宅ローン競争激化のため、各行とも限界まで
下げて おり、ほぼ同様に安い。
場合によっては、大手都市銀行の方が条件がよいことも少なくありません。
ネット系などでは、「保証料不要」をセールスポイントとしていますが、実はほとんど
が35年 借入の保証料と同額の手数料を取っています。
借り換えの場合、期間が短いため手数料の方が保証料の方が高額になります。 また、
繰上返済 した場合、保証料は一部返還されるが、手数料は返還は全くされないが、
この点は全く説明され ていません。
また、住宅ローンをアドバイスしている専門家のサイトでも言及されていないので、
ほとんどの 人は気づかないのです。
その３．ローンは自己資金を２０％貯めてから
→自己資金を最低でも２０％貯めてから住宅ローンを組むのが、今までの
住宅ローンの鉄則でした。 しかし、金利上昇による支払利息の差は大きい
ため、デメリットも十分考慮の上、今の歴史的な 低金利な内に住宅取得する
方が有利なケースも多いのです。
例えば、3000万円の借入ならば、１％→２％に金利上昇した場合、借入利息を同額に
するには、 自己資金を１１００万円用意する必要あります。これは結構大変ですね。
自己資金が多い方や返済能力に余裕がある場合、通常の常識では、「借入金額はより少なく」
「返済期間は短く」が鉄則なのですが、住宅ローン控除の税金減額分と、 支払い金利が
同額もしくは税金減額の方が多い現在は、借入増額、返済期間最長にすることで、
結果的に運用メリットが出る場合もあるのです。
住宅購入でも、借り換えでも、住宅ローンの最適な借り方は、各家庭の状況に応じた
ライフプラン をベースに考えることが重要です。 特にお子さんの教育資金がかかる時期
に変動金利が上昇すると家計が破綻しやすいため、ご家族の 将来を予測して借り入れ
することなどが重要です。
こういう観点は、住宅ローンの売り手にはありませんので、「借りたけど返せない」状況が
生まれ たりするのです。
「借りられる金額」＝「返せる金額」ではありません。各家庭の家計により返せる金額は
大きく 変わるため、ライフプランニングを行い、家計のチェックを行うことが大事です。
全般的に、販売業者の「大丈夫ですよ」という口車に乗り、借入過多のケースが多いので、
ライフ プランニング、家計チェックにより適正な借入額の範囲内を知ってから物件選びを
することをおす すめします。
